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一則“全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率22.4%”的報(bào)告像炸彈一樣讓房地產(chǎn)界炸開了鍋。日前中國家庭金融調(diào)查（下稱“CHFS”）與研究中心主任、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長甘犁發(fā)布報(bào)告稱，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套；而華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強(qiáng)表示，通過相關(guān)的數(shù)據(jù)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，絕不可能有近5千萬套或更多的空置房。昨日，在CHFS召開的廣東媒體見面會上，甘犁就與任志強(qiáng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差異作出解釋，也表示數(shù)據(jù)只有低谷沒有高估。

任志強(qiáng)：5千萬套空置不可能

按照任志強(qiáng)的計(jì)算方式，從1989年房改計(jì)算，從1989年到2012年共竣工95億平方米，加上2013年的11億，則約106億平方米，大約1.1億平方米，約1.1億套住宅。這其中房地產(chǎn)(000736,股吧)開發(fā)為6700萬套。按1989年年舊房拆除量2.4億平方米推算，16年間約拆除30億平方米。則凈增加約70億平方米住房面積。

從1998年城鎮(zhèn)化率計(jì)算，到2013年城鎮(zhèn)新增人口約2.2億人，可以折算為6000多萬家庭。其間年結(jié)婚與離婚新增的家庭量為年800萬對結(jié)，300萬對離，到年1300萬對結(jié)，380萬對離。按城鄉(xiāng)對半計(jì)，城鎮(zhèn)新增約7000萬個家庭。任志強(qiáng)認(rèn)為，可以肯定城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)，要超過新建住房套數(shù)。

第五次、第六次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)中一代人單獨(dú)居住的比例從27%上升到38%，提高了11%。僅此就增加三千多萬戶家庭。從九八年計(jì)，增量就更高了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，即使計(jì)算上約非成套住房戶套比為1：1.01。也就是說，按照任志強(qiáng)的計(jì)算，城鎮(zhèn)住房供給和需求基本是持平的，甘犁團(tuán)隊(duì)調(diào)查的5000萬套空置房絕無可能。

而甘犁采用的是中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，1998年，中國城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積18.7平方米，城鎮(zhèn)人口為4.2億；至2012年，城鎮(zhèn)人口為7.1億，中國城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積已大幅增至32.9平米。據(jù)此推算，1998年至2012年間，城鎮(zhèn)地區(qū)凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強(qiáng)先生的凈增住房面積80億平米。

甘犁：只有低估沒有高估

甘犁指出，任志強(qiáng)的新增住房面積僅包括國家統(tǒng)計(jì)局的城鎮(zhèn)住房竣工面積，總量為106億平米。然而，國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的竣工面積來源于轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮(zhèn)地區(qū)的自建房一部分是該地區(qū)被劃為城鎮(zhèn)地區(qū)之前就已建好的住房，另外，也存在違規(guī)修建的現(xiàn)象。甘犁的數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)地區(qū)1998年以后的自建房占住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建筑面積為180平米，總面積約40億平米。

其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮(zhèn)住房竣工面積的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，比如小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房共8.3億平米。另外，在拆遷面積方面任志強(qiáng)也高估了11.4億平米。最后還有一部分是新建集資房、經(jīng)適房轉(zhuǎn)化為商品房、以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“帶房進(jìn)城”，這部分住房面積約摸20億平米。再加上上述甘犁團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)的1998年以后的自建房占住房40億平米的住房面積，甘犁與任志強(qiáng)的計(jì)算差距高達(dá)近80億平米。

逐漸靠投資拉動需求

甘犁表示，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，中國存量住房嚴(yán)重過剩、增量住房嚴(yán)重過剩如果從剛需來看，從2013年開始看，剛需和多套房比例開始逐漸靠攏，也就是說中國已經(jīng)開始了由投資性需求帶動的市場，而非傳統(tǒng)上的剛性需求。

“目前沒有其他參照系，但是高于22%的空置率。”甘犁表示，從歐美、日本等國經(jīng)驗(yàn)來看，住房空置率都沒有中國高，但是從發(fā)展中國家來看，住房空置率偏高是普遍現(xiàn)象。按照甘犁的說法，這兩三年住房空置率在小幅上升，但一線城市的房價卻反向上漲，這顯然是依靠預(yù)期去維持樓價，這種畸形關(guān)系也是非常脆弱的。

在報(bào)告中還提及到經(jīng)濟(jì)適用房這一類別，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭而提供的保障性住房。然而，中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和“錯配”現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房的空置率高達(dá)23.3%，僅次于商品房的空置率。數(shù)據(jù)同時顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟(jì)適用房的比例最高，達(dá)3.2%，比中低收入家庭高出近1個百分點(diǎn)。進(jìn)一步，我們發(fā)現(xiàn)，收入最高的25%家庭擁有的經(jīng)濟(jì)適用房中27.5%的比例處于空置狀態(tài)，而收入最低的25%家庭的這一比例僅為17.1%。