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　　2017年房企融資已經收緊，2018年在此基礎上進一步加強，除了對銀行本身加強住房信貸管理，提高對貸款風險防范外，對于基金、信托、債權發(fā)行統統加強管理。目前來看，除了龍頭房企在融資上有一定優(yōu)勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產行業(yè)的“馬太效應”將更加明顯。

　　房企資金面將在2018年面臨嚴峻考驗。數據顯示，房企1-2月到位資金同比回落至4.8%。去年以來，中央層面陸續(xù)出臺了一系列整治銀行業(yè)市場亂象的管理措施，打出一套組合拳。市場監(jiān)管直指房地產企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內外融資、綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房亂象。

　　這一大趨勢之下，與之息息相關的房地產金融市場勢必會受到較為顯著的影響。

　　安居客首席分析師張波認為，2017年房企融資已經收緊，2018年在此基礎上進一步加強，除了對銀行本身加強住房信貸管理，提高對貸款風險防范外，對于基金、信托、債權發(fā)行統統加強管理。目前來看，除了龍頭房企在融資上有一定優(yōu)勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產行業(yè)的“馬太效應”將更加明顯。

　　新一輪洗牌后，涉房企業(yè)的“去房化”趨勢將加速，房地產行業(yè)的集中度也會不斷提升。在此背景下，中小房企與龍頭開發(fā)商之間的差距亦會進一步拉大。

資金全面收緊

　　2017年12月，中央經濟工作會議為2018年的經濟工作定下基調：防風險、穩(wěn)增長。會議將防范金融風險列為未來3年三大攻堅戰(zhàn)之首，還明確了穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。2018年伊始，證監(jiān)會、銀監(jiān)會和保監(jiān)會相繼發(fā)聲，再度釋放監(jiān)管從嚴信號。

　　監(jiān)管部門對于變相輸血樓市的嚴控和整頓也在加強。據相關數據統計，今年以來，銀監(jiān)部門已經針對違規(guī)輸血樓市對商業(yè)銀行開出10張罰單。比如1月9日中信銀行廈門分行因部分個人貸款資金違規(guī)挪用并流入房地產市場被罰款25萬元；1月19日，天津濱海江淮村鎮(zhèn)銀行違規(guī)發(fā)放個人消費貸款用于購房被天津銀監(jiān)局處以20萬元罰款；1月23日，北京銀行上海分行因某同業(yè)投資資金投向項目資本金不到位的房地產開發(fā)項目等原因被要求責令改正，并處罰款50萬元。2月9日，中原銀行鄭州分行因個人綜合消費貸款被挪用于“購房首付”吃監(jiān)管罰單。

　　房企資金面也在收緊。統計局數據顯示，1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。易居研究院綜合統計發(fā)現，自2016年3月該數據同比增幅大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個月到位資金同比增幅基本平穩(wěn)在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。今年前兩個月這一數值，為2016年2月以來最低水平。

　　國海證券分析師靳毅指出，房企最傳統的融資方式還是銀行貸款。但近年來房企對開發(fā)貸的依賴程度下降，開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得開發(fā)貸前必須取得四證，且不得用于購置土地，因此房企在開發(fā)最初期需通過其他渠道籌集資金。

　　易居研究院研究員王夢雯認為，在國內外經濟形勢依舊復雜、整體環(huán)境未明顯改善的情況下，考慮未來市場整體銷售大概率繼續(xù)回落，預計2018年開發(fā)企業(yè)到位資金增幅可能會繼續(xù)趨緩，房企資金壓力也將加大。

　　在2017年下半年開始，多個監(jiān)管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，國內市場融資成本上升，融資審批趨緊，多家房企開始尋求海外融資渠道。如瑞安房地產、建業(yè)地產及雅居樂于近期發(fā)行的票據及優(yōu)先永續(xù)證券，年利息均在6.5%-7.0%，遠高于去年同期的4.2%-5.5%。

整合將加速

　　靳毅認為，房企債券再融資壓力最大的是2020年。但是考慮到2015年下半年和2016年發(fā)行的許多房企公司債是3+2期限，如果投資機構因于房地產行業(yè)資金鏈緊張可能會出現違約的擔憂選擇回售，那么房企面臨的償還壓力可能會提前到2018年或2019年。

　　在防風險、穩(wěn)增長的基調下，仲量聯行預計房地產市場將加速整合。隨著市場融資難度加大，品牌房企的融資優(yōu)勢得以凸顯。

　　據克而瑞統計，2017年品牌房企中TOP10的房企集中度（銷售金額）達24.1%，相較2016年上升了5.8個百分點；TOP100品牌房企集中度大幅上漲10.7個百分點，到55.55%，首次超過一半。

　　仲量聯行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認為：“經過這一段時間政策和市場的考驗，一些擁有優(yōu)質品牌背書、成熟全面融資渠道的品牌房企將會進一步擴大市場份額。”

　　仲量聯行投資研究部副總監(jiān)周瑛認為，銀監(jiān)會近期的監(jiān)管措施的確從不同角度進一步收緊了房企的融資渠道，但之后將會有更多流通能力強的物業(yè)進入市場，尋求變現。從這點看，未來在經歷一段時間沉淀后，大宗物業(yè)交易市場將會重新活躍起來，對于資金充沛的投資者而言將迎來更多機會；另外一些資金鏈相對緊張的開發(fā)商則有可能面臨其不良債權、資產被銀行打包處置的狀況，這將會是不錯的投資機會。

　　周瑛強調，中央政策和經濟環(huán)境的新變化，對于房地產金融市場的影響無疑將是巨大的：“整體經濟都在降杠桿過程中，所以除了傳統的融資手段，開發(fā)商未來一定會更多著眼于新型結構性融資工具，比如房地產資產證券化會有很大發(fā)展空間。從長遠看，更為嚴格的監(jiān)管有助于促進市場健康穩(wěn)定發(fā)展。”

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進建議房企采取更為靈活的營銷方式應對市場變化。他認為，從資金收緊是大概率，但是企業(yè)可以憑借過去兩年較好的業(yè)績，繼續(xù)支撐一段時間。對于此類房企來說，當前類似的投資策略都是比較穩(wěn)健的，并沒有太冒進，畢竟地王現象少了很多，房企推盤方面的拿捏手法也很到位，關鍵是要在市場周期波動中靈活做出投資和銷售策略。

　　據21世紀經濟報道記者了解，2018年以來，已經有房企開始通過階段性適度降價促銷等方式試探市場，從而回籠資金。