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              這兩年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新變化：從早期因?yàn)榈赝趵叩貎r(jià)的一線城市逃離，到因三四線城市風(fēng)險(xiǎn)大以及鬼城屢屢出現(xiàn)紛紛返回一線城市?？梢哉f，很多開發(fā)企業(yè)，殺出了回馬槍。

　　三四線城市的去庫存壓力相對來說較大，一方面是因?yàn)榻?jīng)過大量的開發(fā)商跑馬圈地后，供給量大幅度增加，另一方面是因?yàn)槿木€城市機(jī)會(huì)相對稀少，人口集聚和就業(yè)機(jī)會(huì)的缺乏。去年相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告測評風(fēng)險(xiǎn)榜單前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，排名第一的是酒泉，第二為呼倫貝爾，備受關(guān)注的鄂爾多斯排名第六，其土地消化周期長達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場嚴(yán)重供過于求。分區(qū)域看，風(fēng)險(xiǎn)排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市。

　　炒房團(tuán)老巢溫州，連續(xù)23個(gè)月房價(jià)下跌。一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十?；诖?，8月6日，溫州在全國46個(gè)限購城市中，率先對地方版“限購令”進(jìn)行松綁，其目的是想繼續(xù)延續(xù)房地產(chǎn)市場日益嚴(yán)峻的趨勢?？梢哉f，溫州與鄂爾多斯樓市幾近崩潰，對于這兩個(gè)城市來說，不是好消息，對于其他城市來說，卻是好消息，原因在于，這意味著全國性調(diào)控政策的松動(dòng)。溫州限購政策的退出，打破了鐵板一塊的調(diào)控步驟，盡管今年以來，很多城市事實(shí)上并沒有真心愿意執(zhí)行這些政策。溫州樓市慘象為其它城市政策裸奔，提供了充足的理由。

　　剛剛過去的七月份，同暴漲的六月份一樣，讓購房者與開發(fā)商都沒有準(zhǔn)備好。今年7月，北京、廣州、深圳、上海等一線城市房價(jià)上漲幅度驚人，同比漲幅分別高達(dá)18.3%、17.4%、17%和16.5%。一線城市驚人漲幅說明，年初所謂的調(diào)控目標(biāo)，是鐵定完不成任務(wù)了。另一層含義是，由于很多利好政策和特別優(yōu)勢主要集中于一線城市和二線城市，調(diào)控政策事實(shí)上幾乎全被拋棄后，裸奔的一線城市、二線城市的機(jī)會(huì)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其風(fēng)險(xiǎn)，盡管房價(jià)一再高企。

　　從去年開始起，開發(fā)商返回一線城市的風(fēng)潮就開始逐步彰顯。三四線城市的剛性需求較少，因而投資空間較少，一線城市因?yàn)殚L期制造剛性需求能力超強(qiáng)，樓盤銷售火爆，開發(fā)商返回一線城市搶奪利潤的動(dòng)力顯著增強(qiáng)。于是，一線城市、二線城市的地王爭霸賽不斷上演。與其說還有一些房企在中小城市深耕留守，不如說是被大房企逼到三四線城市中去了。近些年來，中國房地產(chǎn)市場壟斷集中度不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致大量中小房企拿地?zé)o門，只好到那些風(fēng)險(xiǎn)較大大房企不愿意去的城市去開辟新天地。一旦市場開辟之后，緊跟而來的大房企又在加緊以資本優(yōu)勢倒逼，從而導(dǎo)致三四線城市房價(jià)上漲過快。

　　媒體報(bào)道稱，很多開發(fā)商已經(jīng)提出回歸一二線城市的口號(hào)，有的更將“致力于中國三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)”從企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)一筆劃掉。

　　然而，開發(fā)商返回一線城市，是需要門檻的，并非所有的房企都能順利返回。以5月份為例，全國主要的一、二線城市土地市場已經(jīng)有超過10宗高溢價(jià)地王成交，總成交額也超過150億元。地王與土地溢價(jià)率越來越高，不僅僅反映的是市場走好，也反映了房企能力的分化。重返一線城市的房企，幾乎是不計(jì)成本地圈地。

　　“一線供給不足和三、四線供應(yīng)過量”的特征，對于中國房地產(chǎn)市場來說，可能是未來一段時(shí)間的典型特征。戶籍制度的逐漸退位，通過房價(jià)和地價(jià)遏制人口和資源過度集聚一線城市經(jīng)濟(jì)手段亮出。問題在于，這不僅僅阻止了人口過度進(jìn)入大城市，也阻止了人才介入。越來越高企的地價(jià)勢必帶動(dòng)房價(jià)高企，租金高企，大城市擠出效應(yīng)將會(huì)掏空大城市核心競爭力。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模地返回大城市，最重要的原因有兩個(gè)：一個(gè)是信貸充足，一個(gè)是調(diào)控政策裸奔，再加上市場內(nèi)在的剛性需求與投機(jī)性需求旺盛。地王爭霸賽導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)壟斷程度顯著增大，這對于中國來說，負(fù)面效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其帶來的正效應(yīng)，這些變化是需要引起管理層高度重視的。